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Frais de notaire en Nouvelle-Calédonie : ce qu’il faut savoir en 2025 avec L’Agence Générale

Acheter un bien immobilier en Nouvelle-Calédonie, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, implique toujours un passage devant notaire. Comme en métropole, cet officier public est le seul habilité à rendre une transaction juridiquement valide.

Mais cette étape incontournable s’accompagne de frais spécifiques, souvent appelés « frais de notaire ». Derrière ce terme, on trouve en réalité une addition de taxes, droits et honoraires, dont la compréhension est essentielle pour anticiper son budget. Combien représentent-ils en 2025 ? Quels sont les cas particuliers pour le neuf, l’ancien ou les primo-accédants ?

Spécialiste de l’immobilier à Nouméa et dans tout le territoire, L’Agence Générale vous éclaire sur la composition de ces frais et sur les dispositifs en vigueur cette année.

De quoi se composent les frais de notaire en Nouvelle-Calédonie ?

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la plus grande partie des « frais de notaire » n’est pas destinée au notaire lui-même. Celui-ci agit avant tout comme collecteur d’impôts pour le compte du Territoire, des provinces et des communes. Les frais se composent principalement de :

  • Les droits d’enregistrement (ou droits de mutation) : taxe proportionnelle (4 % du prix en droit commun).
  • Les centimes additionnels communaux et provinciaux : environ 5 % supplémentaires (par exemple 2 % Province + 3 % Commune en Province Sud).
  • Le droit de timbre : droit fixe d’environ 4 500 F CFP par acte.
  • La taxe hypothécaire et la contribution de sécurité immobilière (CSI) : environ 0,3 % et 0,1 % du prix respectivement.
  • La TGC (Taxe Générale sur la Consommation) : 6 % appliqués uniquement sur les ventes neuves assujetties (non sur l’ancien entre particuliers).
  • Les émoluments du notaire : sa rémunération réglementée, calculée selon un barème dégressif fixé par arrêté (≈ 1 à 2 % du prix selon le montant).
  • Les débours et frais divers : quelques dizaines de milliers de F CFP, correspondant aux pièces administratives (urbanisme, cadastre, copies, etc.).

Exemple : pour un bien de 25 millions F CFP en régime classique, les frais avoisinent 2,74 millions F CFP (≈ 10,98 %). Sur ce total, environ 2,39 millions (≈ 9,6 %) correspondent aux taxes publiques, contre seulement 0,35 million (≈ 1,4 %) pour le notaire.

Ancien vs neuf : quelles différences en 2025 ?

Biens anciens

Pour un achat dans l’ancien, les frais atteignent généralement environ 11 % du prix du bien. La répartition type est :

  • 4 % pour la Nouvelle-Calédonie,

  • 2 % pour la province,
  • 3 % pour la commune,
  • +0,4 % environ de taxes foncières (hypothèque, CSI),
  • émoluments et frais divers (~1,5 %).

Biens neufs

En cas d’acquisition auprès d’un promoteur, le calcul change :

  • La TGC (6 %) est intégrée dans le prix de vente.
  • Les droits d’enregistrement (~9 %) restent dus sur le prix TGC incluse.

Sans allègement, le coût total peut donc grimper à ≈ 15 % du prix dans le neuf. Cela explique qu’historiquement les frais étaient plus élevés sur le neuf qu’une transaction dans l’ancien. Une différence notable par rapport à la métropole.

Mesures d’allègement

Pour compenser ce surcoût, plusieurs dispositifs existent :

  • TGC réduite à 3 % pour les primo-accédants sur les logements neufs.
  • Régime primo-accédant (voir ci-dessous) qui cumule la TGC réduite ainsi que les droits réduits.
  • Ancien dispositif (2019-2021) : forfaitisation des frais en VEFA, non reconduit après 2021.

Régimes particuliers : primo-accédants, résidence principale, sociétés…

Primo-accédants

Une personne achetant pour la première fois sa résidence principale bénéficie de :

  • Droit d’enregistrement réduit à 1 % (au lieu de 4 %).
  • Soit un total de frais autour de 8 % du prix, au lieu de 11 %.
  • Conditions : n’avoir jamais été propriétaire, occuper le bien pendant 5 ans minimum, et ne pas le louer.

À noter : Ce régime s’applique aussi bien à un logement ancien qu’à un logement neuf (voir supra), ainsi qu’à l’achat d’un terrain à bâtir sous réserve d’y construire sa maison dans les 5 ans. Un plafond de superficie du terrain (10 ares) est prévu pour éviter d’étendre l’avantage à de très grandes parcelles.

En cas de revente anticipée ou de non-respect des conditions, l’acquéreur doit rembourser les droits éludés (+ pénalité de 1 %).

Résidence principale (mesure 2025-2027)

Depuis juillet 2025, et jusqu’au 31 décembre 2027, le droit d’enregistrement principal est réduit à 0,5 % (au lieu de 4 %) pour tout achat destiné à la résidence principale.

  • Avantage : jusqu’à 1,575 million F CFP d’économies sur un bien de 45 millions.
  • Conditions : occuper le logement pendant 5 ans.
  • Ce dispositif bénéficie aussi aux secundo-accédants et s’applique en priorité s’il est plus favorable que le régime primo-accédant.

Sociétés (SCI, SARL…)

Les réductions liées aux primo-accédants ou à la résidence principale ne concernent que les personnes physiques. Les sociétés paient donc les droits de droit commun (~9 % + frais).

Cas spécifiques

  • Logement social : acquisitions par des organismes agréés ou par des particuliers modestes peuvent bénéficier de droits fixes réduits à 7 000 F CFP.
  • Régime agricole : pour des terrains strictement agricoles acquis par des exploitants, les droits fixes sont de 7 000 F CFP.
  • Marchands de biens et promoteurs : taux réduit de 1 % si revente ou construction dans les 4 ans (sinon droits majorés + pénalités).

À noter : Certaines aides peuvent alléger le coût global du projet immobilier, sans modifier directement les droits de mutation. C’est le cas du PTZ adapté localement (notamment pour les logements neufs dans le Grand Nouméa) ou des subventions provinciales comme l’AFAPS en Province Sud. Elles peuvent apporter un soutien financier ou un prêt à taux zéro selon les revenus et le projet.

Calcul et modalités pratiques

  • Base de calcul : les droits s’appliquent sur le prix de vente (mobilier déduit si déclaré et justifié).
  • Émoluments du notaire : barème dégressif (≈ 3 à 4 % pour les petits prix, ~1 % pour les gros montants). Exemple : sur 25 MF CFP, émoluments TTC ~1,3 %.
  • Débours : entre 50 000 et 150 000 F CFP.
  • Paiement : effectué au moment de la signature par virement bancaire. L’usage veut que l’acheteur paye les frais de notaire en plus du prix de vente (sauf accord particulier de type “acte en mains” où le vendeur prend les frais à sa charge en les intégrant au prix net vendeur)
  • Cas particuliers :
    • « Acte en mains » : les frais sont à la charge du vendeur (sans réduire les taxes dues).
    • Donations : souvent payées par le donateur.

Peut-on réduire légalement les frais de notaire ?

Oui, quelques leviers existent :

  • Déduction du mobilier (clim, cuisine équipée…) : valeur soustraite du prix taxable, dans la limite du raisonnable.
  • Remise sur émoluments : possible au-delà d’un certain seuil, à l’initiative du notaire.
  • Montages spécifiques : dissociation terrain/construction (ex. VEFA), si validés par le notaire.

Pourquoi être accompagné par une agence locale expérimentée ?

Les frais de notaire représentent un enjeu budgétaire majeur dans tout projet immobilier. Une agence locale bien implantée comme L’Agence Générale peut :

  • Vous aider à estimer précisément vos frais selon le régime applicable,
  • Vous conseiller sur l’éligibilité aux régimes réduits (primo-accédant, résidence principale…),
  • Vous orienter vers des notaires de confiance et des montages adaptés,
  • Sécuriser votre stratégie d’achat ou d’investissement.

Conclusion : anticiper pour mieux investir

En Nouvelle-Calédonie, les frais de notaire oscillent généralement entre 8 % et 11 % du prix, mais peuvent descendre bien plus bas grâce aux dispositifs spécifiques en vigueur.

Savoir les estimer, comprendre leur répartition et identifier les leviers pour les optimiser est indispensable pour réussir votre projet immobilier.

Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou en recherche de résidence principale, L’Agence Générale vous accompagne pas à pas pour sécuriser votre achat et optimiser votre budget.

À noter : Les taux et dispositifs présentés sont ceux en vigueur en 2025 selon le droit fiscal de Nouvelle-Calédonie. Ils peuvent évoluer selon les décisions du Congrès et des provinces.

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